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注文住宅の住宅ローン控除とは?計算方法と条件・必要書類の入手法を解説!

「注文住宅を建てようと思ってるんだけど、住宅ローン控除ってなに?」

「具体的にはいくら返ってくるの? 必要書類とか手続きのやりかたが知りたい!」

注文住宅を少しでも安く建てるために、知っておきたい住宅ローン控除。とはいえ、お金に関する制度ってなんだかむずかしそうですよね。

この記事では、注文住宅を建てる際に住宅ローン控除を使うといくら得できるか・使うための条件・必要書類のそろえかたと手続きについて、わかりやすく解説します。

読めば住宅ローン控除について万全の知識を持てるようになりますので、ぜひ最後まで読んでください。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、年末のローン残高に応じて所得税と住民税が控除される制度です。

控除期間は本来最長で10年ですが、消費税増税の対策として、2022年12月31日までに住み始めた場合は控除期間が13年に延長されます。

住宅ローン控除の計算シミュレーション

それでは、具体的にいくら得になるのか計算してみましょう。計算式は以下の通りです。

年末時点での住宅ローン残高×1%=控除金額

たとえば年末時点での住宅ローン残高が40,000,000円であれば、

40,000,000円×1%=400,000円

という計算になり、翌年の所得税が400,000円控除されます。

ただ、ここで注意しなければならないのは、控除金額の上限は400,000円だということ。たとえば年末時点での住宅ローン残高が50,000,000円だった場合、計算上は500,000円になりますが、実際に控除されるのは400,000円だけです。

また、11年目~13年目までは「建物価格×2%÷3」もしくは「年末時点での住宅ローン残高の1%」のどちらか低いほうが控除金額になる、というルールがあります。

ためしに、20,000,000円~60,000,000円で住宅ローンを組んだ場合のシミュレーション結果を下の表にまとめましたので、見てください。

借り入れ額(建物価格)
20,000,000円 30,000,000円 40,000,000円 50,000,000円 60,000,000円
2020年 控除金額
199,500円
控除金額299,300円 控除金額399,100円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2021年 控除金額194,600円 控除金額291,900円 控除金額389,200円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2022年 控除金額189,600円 控除金額284,400円 控除金額379,300円 控除金額400,000円 控除金額
400,000円
2023年 控除金額184,600円 控除金額276,900円 控除金額369,200円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2024年 控除金額179,500円 控除金額269,300円 控除金額359,000円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2025年 控除金額174,400円 控除金額261,600円 控除金額348,800円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2026年 控除金額169,200円 控除金額253,900円 控除金額338,500円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2027年 控除金額164,000円 控除金額246,100円 控除金額328,100円 控除金額400,000円 控除金額400,000円
2028年 控除金額158,800円 控除金額238,200円 控除金額317,600円 控除金額397,000円 控除金額400,000円
2029年 控除金額153,500円 控除金額230,300円 控除金額307,000円 控除金額383,800円 控除金額400,000円
2030年 控除金額98,800円 控除金額148,200円 控除金額197,600円 控除金額247,000円 控除金額266,600円
2031年 控除金額95,200円 控除金額142,800円 控除金額190,400円 控除金額238,000円 控除金額266,600円
2032年 控除金額91,600円 控除金額137,400円 控除金額183,200円 控除金額229,000円 控除金額266,600円
合計 控除金額2,053,300円 控除金額3,080,300円 控除金額4,107,000円 控除金額4,694,800円 控除金額4,799,800円

シミュレーションの条件は、返済期間35年・ボーナス返済なし・金利0.83%で全期間固定・元利均等返済・返済開始月2020年12月・扶養家族1人で計算しました。

住宅ローン残高は年々減っていくので、控除金額も毎年減っていきます。

借り入れ額が大きくなればなるほど控除金額も大きくなり、20,000,000円の借り入れをした場合と60,000,000円の借り入れをした場合とでは、トータル2,746,500円の差が出ます。

ちなみに、控除金額よりも所得税が少ない場合は、まず所得税から可能な限り控除したうえで、のこりの分を翌年の住民税から控除してもらえるシステムです。

たとえば20,000,000円の借り入れをした場合、2020年の控除金額は199,500円ですが、所得税が70,000円であれば、のこりの129,500円は住民税から控除されるということです。

ただし、住民税からの控除は、前年の課税総所得金額の7%(最大額136,500円)までとなっているので、本来の控除金額をかならず全額受けられるとは限らない、ということを知っておきましょう。

住宅ローン控除を受けるための条件(注文住宅新築の場合)

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 新築した日から6ヶ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで住み続けていること
  • 適用を受ける年の合計所得金額が30,000,000円以下であること
  • 新築した住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が自分の居住用であること
  • 返済期間が10年以上あること
  • 住み始める年とその前後2年ずつの5年間に、譲渡所得等の特別控除を受けていないこと
  • 借り入れは次の6つのいずれかからのものであること
  1. 銀行
  2. 農協・信用金庫・信用組合
  3. 住宅金融支援機構
  4. 地方公共団体
  5. 各種公務員共済組合
  6. 勤務先(市場金利を換算して定められた0.2%以上の金利)

ただし、親族や知人といった個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。
(※国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除) 参照)
(※国税庁 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等 参照)

譲渡所得とは、住宅を売却した場合に、売却した金額から購入した金額を差し引き、さらに売買にかかった費用を差し引いたものです。

譲渡所得によって生じる所得税には特別控除があり、新築の年をふくめた前後2年ずつの5年間に売却して特別控除を受けた場合は、住宅ローン控除が受けられません。

住宅ローン控除の手続きと必要書類

住宅ローン控除を受けるには、住み始めた翌年(初年度)に確定申告をする必要があります。必要書類と入手方法は下の表の通りです。

書類名称 入手方法
確定申告書A(個人事業主の場合はB) 国税庁のサイトからダウンロード
住宅ローンの借入金残高証明書 金融機関から発送されてくる
住宅借入金等特別控除額の計算明細書 国税庁のサイトからダウンロード
建物・土地の登記事項証明書 法務局の窓口で受け取るか、郵送してもらう
不動産売買契約書または建築請負契約書のコピー 住宅契約時にもらう書類にふくまれている
源泉徴収票 勤務先からもらう
マイナンバーカード(本人確認書類) 住んでいる地域の役所でもらう

これらの書類を申告書に添付し、住んでいる地域の税務署に提出します。

会社員の場合は、初年度に確定申告を済ませれば2年目以降は年末調整で手続きできるので、確定申告しなければいけないのは初年度だけです。

2年目以降は以下の書類を職場に提出する必要があります。

書類名称 入手方法
住宅借入金等特別控除証明書 2年目の10月~11月ごろ税務署から発送されてくる
借入金の年末残高等証明書 金融機関から10月~11月ごろ発送されてくる

住宅借入金等特別控除証明書は、2年目にのこりの年数分まとめて送られてくるので、なくさないように注意しましょう。

個人事業主や自営業で源泉徴収の対象にならない場合は、2年目以降も初年度と同様に必要書類(確定申告書B・借入金の年末残高等証明書・住宅借入金等特別控除額の計算明細書・マイナンバーカード)を用意して、確定申告しなければいけません。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日までとなっていますが、住宅ローン控除のためだけに確定申告する場合は、1月1日から手続き可能です。

借り換えをしても住宅ローン控除は有効(ただし条件あり)

住宅ローン控除の有効期間中に住宅ローンの借り換えをした場合、以下の条件を満たしていれば、引き続き控除が受けられます。

  • 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること
  • 新しい住宅ローンが住宅ローン控除を受けるための条件に適合していること

控除期間は、新しい住宅ローンに借り換えてから13年にリセットされるわけではなく、あくまで住み始めてから13年です。

たとえば住み始めて8年経ってから新しい住宅ローンに借り換えし、上記の条件を満たしていたとしても、住宅ローン控除が受けられるのはあと5年ということになります。

借り換え後の控除対象になる住宅ローンの年末残高は、以下のように計算します。

(1)A≧Bの場合
対象額=C

(2)A<Bの場合
対象額=C×A/B

A=借り換え直前における当初の住宅ローンの残高
B=借り換えによる新たな住宅ローンの借り入れ時の金額
C=借り換えによる新たな住宅ローンの年末残高

(※国税庁 住宅ローン等の借換えをしたとき 参照)

つまり、当初の住宅ローン残高が新たな住宅ローンの金額より高い場合、新たな住宅ローンの年末残高がそのまま控除対象に。逆の場合はやや複雑な計算が必要になるということです。

たとえば、

  • 当初の住宅ローン残高:18,000,000円
  • 新たな住宅ローン金額:20,000,000円
  • 新たな住宅ローンの年末残高:19,000,000円

とした場合、19,000,000円×18,000,000円/20,000,000円=17,100,000円という計算になり、17,100,000円が控除対象額になります。

先ほど解説したように、控除対象額の1%がその年の控除金額になりますから、この場合は171,000円が借り換えした翌年の所得税から控除されるということです。

ここまで書いてきましたが、控除される金額がかなり大きく、必要書類を用意するのもかんたんなので、ぜひ利用してくださいね。

この記事を読んだことで、注文住宅の住宅ローン控除についての疑問が解消されることを願っています。

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