「注文住宅を建てようと思ってるんだけど、長期優良住宅ってなに？」
「長期優良住宅になるにはどんな条件があるの？ メリット・デメリットについてもくわしく知りたい！」
注文住宅を建てる際に出てくる言葉、『長期優良住宅』。あまり聞きなれない言葉でよくわからないですよね。
この記事では、長期優良住宅とは何なのか・その住宅が長期優良住宅かどうかの基準・メリット・デメリットについて解説します。
やや専門的になりますが、わかりやすく解説しますので、ぜひ最後まで読んでください。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で住み続けられるように設計され、所管行政庁（都道府県知事または市区村長）から認定を受けた住宅のことです。
2009年6月4日に施行された、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいており、従来の「つくっては壊す」という考え方から、「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切につかう」という考え方への変更を目指した政策です。
（※長期優良住宅の普及の促進に関する法律 参照）
住宅を壊さずに住み続けることで、解体時に出る廃棄物の量を減らして環境保全に努めたり、建て替えによるコストをなくして国民の負担を減らすことを目的にしています。
長期優良住宅の基準・条件
長期優良住宅の基準・条件になるのは以下の9つの項目です。
- 耐震性
- 省エネルギー性
- 居住環境
- 維持保全計画
- 維持管理・更新の容易性
- 劣化対策
- 住戸面積
- バリアフリー性
- 可変性
ひとつひとつ解説していきましょう。
耐震性
1つめの条件は、耐震性。
極めてまれに発生する地震（震度6強～震度7）が起こっても、住宅の変形度合いを一定以下に抑える措置がされていることが条件です。
具体的には、以下の3つのどれかに該当することとされています。
- 耐震等級2以上を取得する
- 大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合を、それぞれ1/100以下（建築基準法レベルの場合は1/75以下）とする
- 住宅品確法に定める免震建築物である
耐震等級は1～3まであり、2は震度6強～震度7の1.25倍の揺れが起きても建物が倒壊しないことを表します。3は1.5倍です。
安全限界とは、大地震が来ても建物が倒壊しない限界の状態のことです。地震が来たとき1階と2階では建物の変形具合が変わってくるのですが、単純な変形の大きさではなく各階にそれぞれ基準を設けることで、ほんとうの耐震性を計っています。
免震建築物とは、免震装置の上に建物を乗せた構造のことです。地震の衝撃を免震装置が吸収してくれることで、建物に衝撃が伝わりにくい仕組みになっています。
省エネルギー性
2つめの条件は、省エネルギー性。
断熱性や気密性を保つ措置がされているかどうかが基準になります。
具体的には、断熱等性能等級4に適合していれば基準クリアです。
居住環境
3つめの条件は、居住環境。
地区計画や景観計画がある地域に住宅を建てる場合、その地域の計画に沿った外観デザインになっている必要があります。
維持保全計画
4つめの条件は、維持保全計画。
建築する時点で将来を見据えて、定期点検や補修に関する計画が立てられていることが条件です。
具体的には、「構造耐力上主要な部分」・「雨水の侵入を防止する部分」・「給排水設備」の3つについて、少なくとも10年おきに点検することが必要です。
維持管理・更新の容易性
5つめの条件は、維持管理・更新の容易性。
構造躯体（住宅の骨組み）にくらべて耐用年数がみじかい内装や設備について、清掃・点検・更新・補修がかんたんにできるように設計しておく必要があります。
具体的には、
- 維持管理対策等級（専用配管）の等級3
- 維持管理対策等級（共用配管）の等級3
- 更新対策（共用排水管）の等級3
以上の3つに適合していれば基準クリア。一戸建ての場合は後者2つは不要です。
劣化対策
6つめの条件は、劣化対策。
通常考えられる使用環境で、100年以上住み続けられるように措置がされていることが条件です。
具体的な対策として、鉄筋コンクリート住宅の場合は、セメントに対する水の比率を劣化対策等級3の基準よりも5%下げるか、鉄筋に対するコンクリートのかぶりを1cm厚くします。
木造住宅の場合は、床下空間の高さを330mm以上にし、小屋裏（屋根と天井のあいだのスペースのこと）と床下に点検口を設置することで、劣化対策になります。
鉄骨住宅の場合は木造住宅とおなじ対策をする、もしくは「鋼材に厚みを持たせる」・「めっき処理をする」・「塗膜処理をする」といったように対策法はさまざまです。
住戸面積
7つめの条件は、住戸面積。
一戸建てなら床面積が75㎡以上、最低でもひとつのフロアの床面積が40㎡以上あることが条件です。
住戸面積の条件は地域によって上がり下がりすることがありますが、どんな地域であっても55㎡を下回ることはありません。
バリアフリー性（一戸建ての場合は不要）
8つめの条件は、バリアフリー性。
将来スロープを設置したり、車いすが通れるように共用廊下や出入り口の幅を広くするといった、バリアフリーリフォームに対応できることが条件です。
ただし、バリアフリー性が長期優良住宅の条件になるのは共同住宅のみで、一戸建てを建てる場合は不要です。
可変性（一戸建ての場合は不要）
9つめの条件は、可変性。
居住者のライフスタイルに合わせて、間取りを変更できることが条件です。
具体的には、躯体天井高さを2,650mm以上に設計し、配管や配線の変更がかんたんにできるようにしておきます。
ただし、可変性が長期優良住宅の条件になるのは共同住宅もしくは長屋のみで、一戸建てを建てる場合は不要です。
長期優良住宅の5つのメリット
それでは、長期優良住宅のメリットについて解説していきます。
不動産取得税の控除額が増える
長期優良住宅を建てると、不動産取得税の控除額が増えます。
不動産取得税とは、土地を購入したときと住宅を新築したときにそれぞれ課される税金です。
計算方法は以下の通りです。
- 土地…【固定資産税評価額（土地の価格の50%～70%）÷2】×3%
- 一般住宅…【固定資産税評価額（住宅の価格の50%～70%）-12,000,000円】×3%
- 長期優良住宅…【固定資産税評価額（住宅の価格の50%～70%）-13,000,000円】×3%
長期優良住宅の場合は、住宅の控除額を12,000,000円ではなく13,000,000円にして計算します。
たとえば30,000,000円の注文住宅を建てる場合、一般住宅なら住宅に掛かるぶんだけで90,000円～270,000円の不動産取得税が掛かりますが、長期優良住宅なら60,000円～240,000円となり、30,000円お得です。
固定資産税の減額期間が2年長くなる
床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅は、一戸建ての場合3年間、マンションの場合5年間固定資産税が2分の1になるという措置があります。
長期優良住宅を建てるとさらに延長されて、一戸建ての場合5年間、マンションの場合7年間固定資産税が2分の1になり、2年分お得です。
住宅ローン控除対象の借り入れ限度額がアップする
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、年末のローン残高に応じて所得税と住民税が控除される制度です。
控除対象になる借り入れ限度額は一般住宅だと30,000,000円ですが、長期優良住宅を建てた場合は50,000,000円にアップします。
控除率は0.7%、控除期間は13年となっており、年間最大控除額を計算すると以下のようになります。
- 一般住宅…30,000,000円×0.7%=210,000円
- 長期優良住宅…50,000,000円×0.7%=350,000円
一般住宅と長期優良住宅で、1年につき最大140,000円（13年間で最大1,820,000円）の差が出る計算です。
フラット35Sが利用できる
長期優良住宅を建てるなら、フラット35（固定金利の住宅ローン）の低金利版であるフラット35Sの金利Aプランが利用できます。
フラット35Sの金利Aプランは、フラット35の金利を融資開始から10年間0.25%下げてくれるプランです。
たとえば最初10年間金利1.12%、11年目から1.37%に上がると仮定すると、35年ローンで30,000,000円借り入れした場合は、通常のフラット35（最初から最後まで1.37%）で借り入れするよりも総返済額が730,000円安くなります。
そのほか、返済期間を最長50年まで伸ばせる、フラット50も利用可能です。
フラット50は将来住宅を売却したくなったときに、ローンの支払いを購入者に引き継ぐことができます。
登録免許税が安くなる（2027年3月31日まで）
長期優良住宅を建てると、登記のときに掛かる登録免許税が安くなります。
登記とは、「この土地と住宅は私のものです」ということを公的に認めてもらうための手続きです。
注文住宅購入時の登記には6種類ありますが、長期優良住宅を建てた場合に優遇されるのは、「所有権保存登記」と「所有権移転登記」の2種類です。下の表を見てください。
| 名称 | 本来の税率 | 一般住宅の税率 | 長期優良住宅の税率 |
| 所有権保存登記 | 0.4% | 0.15% | 0.1% |
| 所有権移転登記 | 2% | 0.3% | 0.2% |
所有権保存登記の税率は本来0.4%、所有権移転登記の税率は本来2%ですが、2027年3月31日までは軽減措置があり、一般住宅・長期優良住宅ともに税率が下がっています。
軽減措置をされたあとの税率をくらべると、所有権保存登記は0.05%、所有権移転登記は0.1%長期優良住宅のほうが優遇されています。
長期優良住宅の4つのデメリット
つづいて、長期優良住宅のデメリットについて解説していきましょう。
申請費用が掛かる
一戸建ての場合、長期優良住宅を所管行政庁に申請するのに、60,000円～70,000円程度の費用が掛かります。
さらに申請手続きを建築会社に代行してもらうため、建築会社に対しても数万円～数十万円の手数料が必要です。
申請手続きに1ヶ月～2ヶ月以上掛かる
長期優良住宅として認定してもらう手続きに、1ヶ月～2ヶ月以上掛かります。
認定申請は着工前に行わなければならないので、申請が遅くなると住宅の完成が遅くなってしまいます。
建築費用が高い
長期優良住宅は耐震性や断熱性能といった質が高いため、建築費用も高いです。
具体的な金額は、建築会社やどんな住宅を建てるかによって違ってきますが、一般住宅の1.2倍～1.3倍掛かると思ってください。
完成後の定期点検が義務付けられている
先ほど基準・条件のところで解説したとおり、長期優良住宅は「構造耐力上主要な部分」・「雨水の侵入を防止する部分」・「給排水設備」の3つについて、少なくとも10年おきに点検することが義務付けられています。
点検は一般住宅でもやるべきことなので、長期優良住宅だけのデメリットというわけではありませんが、10年おきに点検費用が掛かるということを知っておきましょう。
定期点検を行わなかった場合、認定が取り消され、優遇されていた住宅ローンの返還を求められる可能性があります。
さらに所管行政庁から点検の状況について報告を求められた場合、無視したり虚偽の報告をすると、300,000円以下の罰金が科されます。（※長期優良住宅の普及の促進に関する法律第二十条 参照）
ここまで書いてきましたが、時間とコストが掛かるぶん、住み始めてからのメリットが多いので、末永く住み続けたいと思っているなら検討してみてください。
この記事を読んだことで、長期優良住宅とは何なのかという疑問が解消されることを願っています。
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